北京市大兴区人民政府关于印发《北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》的通知

　　各相关单位：

　　《北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》已经2024年2月23日第46次区政府常务会审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　北京市大兴区人民政府

　　2024年2月29日

　　(此件公开发布)

　　北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为深入贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(京政办发〔2021〕10号)，完善北京市大兴区土地二级市场规则，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规和相关政策文件，结合大兴区实际，制订本办法。

　　第二条 本办法适用于大兴区范围内(不含亦庄新城大兴部分、北京大兴国际机场临空经济区北京部分)的国有建设用地使用权(以下简称“建设用地使用权”)转让、出租、抵押等行为，包括土地交易及土地连同地上合法建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押等行为，可参照本办法执行。

　　第三条 建设用地使用权转让、出租、抵押等行为应遵循依法依规、诚实信用和公平自愿的原则，涉及税收业务的，按相关法律法规执行。

　　第四条 建设用地使用权转让、出租、抵押可通过北京市土地二级市场交易服务平台(以下简称“交易平台”)公开交易。

　　第二章 转让管理

　　第五条 建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　第六条 属下列情形之一的，建设用地使用权不得转让：

　　(一)建设用地使用权有偿使用合同、划拨决定书明确规定不得转让或应当收回建设用地使用权的;

　　(二)权属有争议的;

　　(三)已被司法机关和行政机关依法实施查封的;

　　(四)存在违法用地、违法建设、擅自改变用途的情形，尚未处理完毕的;

　　(五)依法收回建设用地使用权的;

　　(六)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(七)法律、法规规定不得转让的其他情形。

　　第一节 出让建设用地使用权的转让

　　第七条 建设用地使用权转让可采取公开竞价或协议方式进行。

　　第八条 以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合国土空间规划、法律法规规定和出让合同约定前提下，可依法进行交易;原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人书面同意，不得损害权利人合法权益。

　　第九条 建设用地使用权转让时，转让方和受让方应当签订土地使用权转让合同，按建设用地使用权证载用途转让的，原土地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。

　　第十条 通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为原土地有偿使用合同规定的使用年限减原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。建设用地使用权改变用途转让的，重新确定土地使用权年限。

　　第二节 划拨建设用地使用权的转让

　　第十一条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让，原建设用地使用权人取得有权处置其资产的部门书面同意，向规划自然资源部门提出转让申请，由规划自然资源部门审核后，报区级以上政府依法批准。

　　第十二条 转让后土地用途符合规划和《划拨用地目录》的，按转移登记办理，无需重新办理划拨手续;土地用途符合规划但不符合《划拨用地目录》的，原则上应采取公开竞价方式转让。符合其他文件规定可以协议出让情形的，可以协议方式转让。

　　第十三条 对于不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，规划自然资源部门组织地价评估，拟定土地出让方案，签订有偿使用合同后由受让方依法依规补缴土地出让价款。

　　第十四条 对于不符合《划拨用地目录》的，建设用地使用权人通过有偿方式取得的建设用地使用权，重新确定土地使用年限。

　　第三节 证载用途与规划用途不一致建设用地使用权的转让

　　第十五条 对于原建设用地使用权证载用途与现行规划用途不一致的，且拟按新规划用途转让的，以及土地出让合同或划拨决定书明确约定应由政府收回的，政府可依法按照原规划用途收回，纳入土地储备。

　　第十六条 对于政府不予收回建设用地使用权，且改变用途转让的，原则上应采取公开竞价方式转让，符合协议出让情形的可以协议方式转让。

　　第十七条 由原建设用地使用权人向规划自然资源部门提出转让申请，并按原证载用途通过评估确定转让价格。规划自然资源部门组织相关部门按新规划用途进行“多规合一”审查，明确土地出让条件，组织地价评估，并按照评估结果确定应补缴的土地使用权出让价款底价，拟定转让方案，报区级以上政府批准。

　　第十八条 通过土地市场公开竞价方式确定新受让方的，建设用地使用权由原用地单位竞得的，由其补缴土地出让价款后重新签订出让合同，按新规划用途进行登记(商品住宅除外);建设用地使用权由其他单位竞得的，由新受让方与原用地单位签订转让合同并完成对原用地单位补偿后，补缴土地出让价款、签订出让合同，按新规划用途进行登记(商品住宅除外)。通过协议方式确定新受让方的，由其补缴土地出让价款后重新签订出让合同。

　　第十九条 建设用地使用权改变用途转让的，按照新用途重新确定土地使用年限。

　　第四节 建设用地使用权分割、合并后的转让

　　第二十条 建设用地使用权分割、合并应满足以下条件：

　　(一)土地价款、相关税费及其他约定费用已全部支付，并取得不动产权证书或相应的产权证明文件。

　　(二)应符合规划且土地权属和产权关系清晰，具备独立分宗条件，地上有建筑物的，符合规划单独利用条件。

　　(三)涉及公共配套设施建设和使用的，应依据相关法规，在转让合同中明确转让双方有关权利义务;涉及物业管理的，应依据《北京市物业管理条例》，统筹考虑物业管理区域划分和物业服务用房的配置要求。

　　(四)所涉及的宗地，应为界线相邻地块，且土地权属性质、使用类型一致;分割、合并后应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求，开发区、园区产业项目同时须符合产业政策、投入产出强度、税收、节约集约用地、环保等要求。

　　(五)拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人书面同意,不得损害权利人合法权益。

　　(六)法律、法规规定的其他情形。

　　第二十一条 建设用地使用权分割或合并转让的，由原建设用地使用权人报规划自然资源部门审核。原出让合同(或划拨决定书)对转让条件另有约定的，从其约定。涉及国有资产的，须取得有权处置其资产的部门书面同意。

　　第二十二条 原建设用地使用权人持转让批准书与受让方签订转让合同，依法办理原地块相关证件的变更手续。

　　第二十三条 通过分割或合并，以转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为原土地出让合同规定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　第五节 其他情形的转让

　　第二十四条 大兴区范围内的产业项目建设用地使用权转让，土地出让合同未约定转让条件的，受让方入园项目必须符合大兴区产业用地政策及入园合约要求，由园区管理机构或产业主管部门明确转让条件，规划自然资源主管部门办理相关手续。

　　第二十五条 国有企业通过改制以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　第二十六条 司法处置涉及建设用地使用权转移的，做好涉地司法处置衔接，规划自然资源主管部门应加强与法院沟通，对符合司法处置条件的国有土地使用权，在司法拍卖前应对标的物基本状况及受让方资格进行审查，确保司法处置标的物产权清晰，成交土地具备后续合理利用条件。司法处置土地可通过交易平台交易，其中涉及划拨建设用地使用权处置的，应先由规划自然资源主管部门出具意见。涉及园区建设用地使用权司法处置的，经济和信息化主管部门、园区管理部门等单位应与法院加强沟通，提前明确处置用地规划及产业约束条件，对受让方资格进行审查，确保受让方产业项目符合园区产业政策。

　　第二十七条 行政事业单位进行国有资产处置时，涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求规划自然资源主管部门意见，报区级以上政府依法批准。企业国有资产处置涉及建设用地使用权无偿划转的行为，符合《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权〔2005〕239号)相关规定的，经由国资监管机构备案或批准。

　　第三章 出租管理

　　第二十八条 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租应符合下列条件：

　　(一)按照合同约定，已支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用;

　　(二)取得不动产权证书或相关产权证明材料;

　　(三)按土地有偿使用合同约定的期限和条件投资开发、利用土地;

　　(四)不得违背国家法律、法规规定和有偿使用合同的约定。

　　第二十九条 划拨建设用地使用权出租的，须符合下列条件：

　　(一)取得不动产权证书或相应的产权证明材料;

　　(二)按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地;

　　(三)按规定支付土地收益;

　　(四)法律、法规规定和相关文件约定。

　　第三十条 以划拨方式取得的建设用地使用权出租，应向上一级资产主管部门提出申请。

　　宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　行政事业单位用地对外出租的，须报同级财政部门审核批准。

　　第三十一条 园区建设用地使用权出租的，承租方入园项目须符合入园条件和相关产业政策。

　　第三十二条 建设用地使用权出租的，应当严格按照有偿使用合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。

　　如需建造临时性建筑物或其他附着物的，须在征得出租人书面同意后，由出租人报规划自然资源等部门批准办理有关手续，并约定出租人承担临时建设工程的拆除责任。

　　第三十三条 出让建设用地使用权出租的，出租年限不得超过建设用地使用权剩余使用年限且最高不得超过二十年。

　　第三十四条 划拨建设用地使用权出租的，出租人须按照一定比例上缴租金中所含土地出租收益，纳入土地出让收入管理。

　　第三十五条 出租人依法转让建设用地使用权时，应当在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。

　　第四章 抵押管理

　　第三十六条 属下列情形之一的，建设用地使用权不得抵押：

　　(一)未取得土地使用证或不动产权证书的;

　　(二)权属有争议的;

　　(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，其中，经营性的养老、教育、医疗等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权除外;

　　(四)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;

　　(五)已被司法机关和行政机关依法实施查封的;

　　(六)法律、法规规定不得抵押的其他情形。

　　第三十七条 以划拨方式取得的建设用地使用权，经区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权，依法办理抵押登记手续。划拨建设用地使用权抵押时，应明确抵押权实现后土地使用须遵守的国土空间规划条件、土地利用政策等具体要求。划拨土地抵押权实现时，属有偿用地的应优先缴纳土地出让收入。

　　以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权，可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物所有权连同租赁期建设用地使用权可以依法一并抵押。以在建项目建设用地使用权抵押获取的资金，应优先用于本项目建设。

　　经营性的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物、设施等财产进行抵押融资。抵押融资的抵押人、抵押权人应共同作出承诺，在抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定，确保土地不闲置、土地用途不改变、利益相关人权益不受损。

　　第三十八条 自然人、法人、其他组织，法律、法规没有禁止性规定的，均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

　　第三十九条 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物一并抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订建设用地使用权抵押合同。

　　第四十条 建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应办理抵押登记。自然人、非金融企业采取委托贷款方式放款的，实际债权人可作为抵押权人，在申请办理抵押他项权利登记时，应持主债权合同、抵押合同、委托贷款协议等必要材料到不动产登记机构申请抵押登记。

　　同一宗地多次抵押的，在抵押权人确认的土地价值范围内，可按抵押登记申请先后顺序办理多次抵押登记。抵押登记原则上按整宗土地办理，以部分宗地申请建设用地使用权抵押登记的，不予受理。

　　第五章 交易管理

　　第四十一条 符合本办法规定的交易行为，可自行协商交易，也可委托交易平台进行公开交易，交易双方可通过交易平台发布和获取市场信息。

　　第四十二条 建设用地使用权转让具体交易程序如下：

　　(一)公开转让。符合本办法规定进行公开竞价转让的，转让人应当委托交易平台发布转让公告，征集竞买人，组织交易;经竞价确定受让方后，由交易平台出具《成交确认通知书》，交易双方签订《国有建设用地使用权转让合同》;交易款项结清后，由交易平台出具交易凭证;受让方持转让(出让)合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　(二)协议转让。符合本办法规定进行协议转让的，交易双方已达成成交意向的，应由规划自然资源部门核查并组织签订成交确认文件和转让(出让)合同;受让方持转让(出让)合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　第四十三条 符合本办法规定进行建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物公开招租的，由出租人持相关材料向交易平台提出申请，符合条件的，出租人委托交易平台发布出租公告，征集承租人;达成交易后，双方签订租赁合同;租赁款项结清后，由交易平台出具交易凭证。

　　第四十四条 符合本办法规定的建设用地使用权抵押的，可委托交易平台发布抵押信息，公开征寻抵押权人。

　　第四十五条 委托交易平台进行交易的，依法如实申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，区政府可行使优先购买权。

　　第六章 市场监管

　　第四十六条 按照北京市土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。

　　第四十七条 对未经批准擅自转让、出租、抵押建设用地使用权，违反相应法律法规规定的，各相关部门依法进行处理。

　　第七章 附则

　　第四十八条 本办法自发布之日起施行，有效期5年，由北京市规划和自然资源委员会大兴分局负责解释，并根据施行情况适时修订。